Economía

Guia fácil de conceptos económicos III

is098r8uhVamos hoy a proseguir conociendo la terminología bancaria. Los bancos, las cajas, en general todas las Entidades de Crédito, forman parte importante de la economía,  y son estas, las que con más frecuencia utilizamos los ciudadanos. Hoy trataremos de las hipotecas y todo lo que se relaciona con ellas en términos bancarios. La hipoteca se ha convertido, en los últimos años, en el santo y seña de la actividad relacionada con bancos y cajas. Y por su importancia, no olvidemos que es un contrato entre la entidad bancaria o prestamista y el deudor o comprador, merece que lo analicemos como se merece. Vamos con ello.

stock-photo-falling-home-sales-d-illustration-19849297EL CRÉDITO HIPOTECARIO –  El que conceden las Entidades Financieras para la compra de viviendas o inmuebles. Este crédito está certificado por medio de hipoteca. Hipoteca es un derecho real que se crea en garantía del cumplimiento de unas obligaciones contraídas con un tercero. El tercero sería en este caso el banco o caja que son los que nos financian la compra de la vivienda. Dicho de manera más comprensible,  es una garantía que damos al banco o caja para que en caso de no poder pagar,  estos cobren lo pactado con el bien prestado. El caso más común son las hipotecas por vivienda. En caso de impago el banco o caja puede vender la vivienda para recuperar el préstamo que nos concedieron. Pudiendo reclamar por vía judicial el cobro de los intereses, costas y gastos de la reclamación judicial. La hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad.

La compra de una vivienda mediante la financiación de una Entidad de Crédito, es la operación económica más importante que vamos a realizar en el transcurso de nuestra vida, tanto por la cantidad que representa su adquisición, no hay que olvidar que gran parte de nuestro sueldo va a ir destinado a pagar la cuota mensual de la hipoteca,  como por los años que vamos a estar pagando. Por eso, tenemos que elegir, sin prisas, la opción más conveniente para nuestros intereses. Hay muchos bancos, hay muchas cajas, por lo tanto, armaros de paciencia y recorrer todos los que podáis para poder comparar lo que nos ofertan y elegir la hipoteca con mejores garantías y  condiciones.

En la elección de una buena hipoteca intervienen varios factores que vamos a ver a continuación.

12401266460iM53bEL INTERÉS BANCARIO – La semana pasada veíamos el Euribor y el Diferencial. Consultarlo si no lo recordáis porque es fundamental para contratar una hipoteca.

El interés bancario es la retribución económica que se ha de pagar al prestarnos el banco o caja el dinero para la adquisición de la vivienda. En el caso que nos ocupa, las hipotecas, el interés bancario será el Euribor más el Diferencial que te ofrezcan.

Ese interés (Euribor + Diferencial) que te ofrece el banco puede ser fijo o variable. Claro tú te preguntarás ¿cómo saber por cuál de los dos he de decidirme? En el momento de la decisión intervienen factores como el momento económico que atraviesa La Unión Europea, la estadística, el comportamiento del Euribor en meses y años anteriores. Y la suerte. Si, la suerte. Y os pondré un ejemplo.

El lunes próximo, 9 de noviembre de 2009, nos decidimos y aceptamos la oferta del Banco X con las siguientes condiciones: Interés = Euribor + un diferencial de dos puntos (2). Suponiendo que el Euribor esté el lunes con un índice de 1,5, el interés bancario será 1,5+2=3,5%. Esto para las hipotecas a interés variable. El Banco X nos oferta otra posibilidad para el interés, suscribir la hipoteca a interés fijo. Y nos ofrece lo siguiente: Euribor + un diferencial de tres puntos. El interés bancario, en este caso, será  Euribor 1,5 + diferencial 3 = 4,5%. Tenemos una hipoteca a interés inicial pero variable al 3,5%. Y la misma hipoteca a interés fijo al 4,5%.  Lógicamente, si tuviéramos una bola de cristal mágica que nos previera el futuro asegurándonos que durante toda la vida de la hipoteca, 15, 20, 25 o 30 años el Euribor no iba a experimentar cambio alguno, sin dudarlo firmaríamos la hipoteca a interés variable. Pero como resulta que no la tenemos, existe el riesgo que suba el Euribor y la cuota mensual que satisfacemos al Banco X se dispare. Con el consiguiente cabreo y rebote cuando lo veamos por la tele. Contrariamente si nos decidiéramos por la hipoteca a interés fijo, y bajara el Euribor,  nos diríamos de todo por no haber firmado la hipoteca a interés variable. Actualmente, con el Euribor tan bajo,  esto último no sucedería. Los expertos económicos aseguran que el Euribor no subirá durante los próximos meses, pero sí a medio plazo, marzo o abril de 2010.

A7E2J4COMISIONES BANCARIAS –  Son los gastos por servicios que nos cobran los bancos y cajas. En el caso de la concesión de un crédito hipotecario, estas vienen generadas por el estudio, la concesión, su tramitación y otros gastos de gestión que ocasiona el crédito hipotecario al banco o caja al otorgar el mismo.

Tipos de comisiones: Por comisión de apertura, de estudio, por cancelación parcial o total del préstamo. Todas las comisiones que nos quieran cobrar deben estar recogidas en la Escritura que vamos a firmar ante notario, por lo que deben ser aceptadas y firmadas por ambas partes, el banco o caja y nosotros.

Donde debéis poner el máximo esfuerzo es en negociar que la comisión por cancelación anticipada total no lleve ningún tipo de comisión. Imaginad que transcurren dos años de la firma de vuestra hipoteca y os enteráis que otro banco o caja ofrece mejores condiciones económicas que el vuestro. Por ejemplo que ofrece una bajada de 0,25%  en el diferencial que tenemos contratado. Esto, supone a lo largo de los años una cantidad respetable de euros. Y si encima no tenemos que pagar a nuestro banco o caja la comisión por cancelación del crédito mejor que mejor. En algunas ocasiones el nuevo banco o caja se hace cargo de este gasto.

images (9)LA SUBROGACIÓN – En términos bancarios, una subrogación es el cambio del crédito hipotecario a otra entidad bancaria. Es el cambio de hipoteca de un banco a otro.

Esta subrogación entre entidades bancarias nos permite conservar las condiciones de la hipoteca inicial. Lo único que variará serán los tipos de interés. Aunque sí tendremos que pagar las comisiones de cancelación del préstamo con la entidad que estemos abandonando. Salvo que,  como decíamos antes,  hayamos negociado bien con nuestro banco.

Bien amigos, no es todo lo que hay sobre el tema de las hipotecas, pero es lo más importante. Algo más sabemos.

Hasta la semana que viene.

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